صيانه المصعد
دليل صيانه المصعد الشامل: المعايير الفنية والعقود والسلامة
تُعد المصاعد شريان الحياة في المباني الحديثة، ومع الاعتماد الكلي عليها في التنقل اليومي، تصبح عملية صيانه المصعد ضرورة هندسية وقانونية ملحة، وليست مجرد خيار ترفيهي. إن الإهمال في المتابعة الدورية والفحص الفني لأجزاء المصعد لا يؤدي فقط إلى تقليل العمر الافتراضي للمعدة وتكبد خسائر مادية هائلة، بل قد يعرض حياة السكان والمستخدمين لخطر محقق. تهدف عمليات الصيانة المنظمة إلى الحفاظ على الأداء الأمثل للمصعد، ضمان الراحة أثناء الركوب، وتحقيق أعلى معايير السلامة والأمان. في هذا المقال التفصيلي والمطول، وبخبرة تمتد لسنوات في هذا المجال، سنستعرض كل ما تحتاج معرفته عن الصيانة، بدءاً من الإجراءات الفنية الدقيقة لفحص غرفة الماكينات، مروراً بأنواع العقود والالتزامات القانونية للمستأجر والمالك، وصولاً إلى كيفية اختيار الشركة المناسبة.
[Image of parts of an electric elevator system]جدول المحتويات
- 1. أهمية وأنواع الصيانة الدورية للمصاعد
- 2. خطوات صيانه المصعد الفنية والتقنية
- 3. صيانة المصعد الكهربائي: غرفة الماكينة والكنترول
- 4. كيفية فحص و صيانة واير المصعد (حبال الجر)
- 5. أنواع وشروط عقود صيانة مصاعد
- 6. نموذج عقد صيانة مصعد (أهم البنود القانونية)
- 7. هل صيانة المصعد على المستأجر أم المالك؟
- 8. معايير اختيار اسماء شركات صيانة المصاعد
- 9. الأسئلة الشائعة
- 10. الخاتمة
أهمية وأنواع الصيانة الدورية للمصاعد
عند الحديث عن صيانه المصعد، يجب التمييز بين أنواع الصيانة المختلفة التي تضمن استمرارية العمل. إن الهدف الأساسي ليس فقط إصلاح العطل، بل منعه قبل حدوثه.
- الصيانة الوقائية (Preventive Maintenance): وهي الإجراءات المجدولة (عادة شهرية) التي تشمل التنظيف، التزييت، الفحص البصري، وضبط الخلوصات. هذا النوع يقلل من الأعطال المفاجئة بنسبة كبيرة.
- الصيانة العلاجية (Corrective Maintenance): تتم عند حدوث توقف مفاجئ أو خلل في الأداء، وتستدعي استبدال قطع تالفة لإعادة المصعد للخدمة.
- صيانة الطوارئ: التدخل السريع لإنقاذ المحتجزين أو التعامل مع المخاطر الجسيمة مثل روائح الحريق أو الأصوات المزعجة جداً.
خطوات صيانه المصعد الفنية والتقنية
تتطلب عملية صيانه المصعد اتباع بروتوكول فني دقيق يبدأ من أعلى نقطة في المبنى وينتهي في قاع البئر. لا يجب أن يقوم بهذه الخطوات إلا فنيون مؤهلون وحاصلون على تدريب معتمد.
أولاً: فحص غرفة الماكينات (Machine Room)
غرفة الماكينة هي "قلب" المصعد. يجب فحص:
- مستوى زيت الماكينة ولزوجته (في المصاعد ذات الجيربوكس).
- درجة حرارة الغرفة وتهويتها للحفاظ على اللوحات الإلكترونية.
- إحكام غلق الفرامل (Brake) وضبط الخلوص الخاص بها بالملليمتر لضمان التوقف الآمن.
ثانياً: فحص بئر المصعد (The Shaft)
يتحرك الفني فوق ظهر الكابينة لفحص مسار الحركة:
- فحص سكك التوجيه (Rails) وتشحيمها.
- التأكد من سلامة "البراكتات" المثبتة للسكك في الجدار.
- اختبار نهايات الأشواط (Limit Switches) التي تمنع المصعد من تجاوز آخر دور.
صيانة المصعد الكهربائي: غرفة الماكينة والكنترول
تعتمد صيانة المصعد الكهربائي بشكل كبير على فحص الدوائر الكهربائية المعقدة في لوحة التحكم (Control Panel). الأتربة هي العدو الأول لهذه اللوحات، لذا يجب تنظيفها بمنفاخ هواء بانتظام. كما يجب فحص:
- كونتاكتورات الحركة والسرعة والتأكد من عدم وجود كربون عليها.
- مراوح التبريد الخاصة بجهاز الإنفيرتر (VVVF) لحمايته من الاحتراق.
- بطاريات الطوارئ وجهاز الـ ARD المسؤول عن توصيل الكابينة لأقرب دور عند انقطاع الكهرباء.
كيفية فحص و صيانة واير المصعد (حبال الجر)
يعتبر صيانة واير المصعد من أخطر العمليات الفنية، حيث أن هذه الحبال هي التي تحمل وزن الكابينة والركاب. يتم الفحص بناءً على معايير عالمية صارمة تشمل:
- قياس القطر: استخدام "بوكليس" لقياس القطر، فإذا قل عن النسبة المسموحة (مثلاً 6%) يجب تغيير الواير فوراً.
- التنسيل (Broken Wires): عد الشعيرات المقطوعة في الجديلة الواحدة؛ وجود عدد معين يفرض التغيير الإلزامي.
- الصدأ الأحمر (Rouge): ظهور بودرة حمراء يعني تآكل القلب الداخلي للواير واحتكاك الحديد ببعضه.
- اختبار الشد: التأكد من تساوي الشد على جميع الحبال لضمان عدم تحميل الوزن على حبل واحد دون الآخرين.
أنواع وشروط عقود صيانة مصاعد
لضمان حق المالك والشركة، يتم العمل بموجب عقد صيانة مصعد رسمي. يوجد نوعان رئيسيان من العقود في السوق:
| وجه المقارنة | العقد العادي (Standard) | العقد الشامل (Comprehensive) |
|---|---|---|
| التغطية | زيارات شهرية + مصنعية التركيب. | زيارات + مصنعية + ثمن قطع الغيار. |
| قطع الغيار | على نفقة العميل (المالك). | على نفقة الشركة (حسب المستثنيات). |
| التكلفة | منخفضة / اقتصادية. | مرتفعة (تأمين شامل). |
| الاستخدام | المباني السكنية العادية. | الفنادق، المستشفيات، المولات. |
نموذج عقد صيانة مصعد (أهم البنود القانونية)
عند صياغة نموذج عقد صيانة مصعد، يجب التأكد من وجود بنود تحمي الطرفين، مثل:
- بند الزيارات: التزام الشركة بزيارة واحدة على الأقل شهرياً للصيانة الوقائية.
- بند الطوارئ: تحديد زمن الاستجابة (Response Time) للأعطال الطارئة (مثلاً خلال 2-4 ساعات).
- بند السلامة: مسؤولية الشركة عن تأمين فنييها وتوفير أدوات السلامة المهنية.
- بند الغرامات: شروط جزائية في حالة تأخر الشركة عن المواعيد أو تكرار نفس العطل.
هل صيانة المصعد على المستأجر أم المالك؟
يثور الجدل دائماً حول: هل صيانة المصعد على المستأجر أم المالك؟ القاعدة القانونية والعرفية في إدارة الأملاك تفصل الأمر كالتالي:
- على المستأجر (المنتفع): مصاريف التشغيل والصيانة الدورية (عقد الصيانة الشهري)، والقطع الاستهلاكية البسيطة (لمبات، زيوت، شحوم)، وفاتورة الكهرباء، لأنها مقابل الانتفاع بالخدمة.
- على المالك (المؤجر): مصاريف الإحلال والتجديد والصيانة الجسيمة (تغيير موتور، تغيير لوحة كنترول، تغيير وايرات)، لأن هذه الأعمال تحافظ على "أصل العقار" وتزيد من قيمته الرأسمالية.
معايير اختيار اسماء شركات صيانة المصاعد
عند البحث بين اسماء شركات صيانة المصاعد، لا تجعل السعر هو المعيار الوحيد. ابحث عن:
- التراخيص الرسمية وعضوية اتحادات التشييد والبناء.
- سابقة أعمال موثقة في مباني مماثلة.
- توفر مخزون حقيقي من قطع الغيار.
- وجود فريق طوارئ يعمل 24 ساعة.
الأسئلة الشائعة
يجب الامتناع تماماً عن محاولة استخدام المصعد أو فتح الأبواب، حتى لو بدت الكهرباء تعمل. قد تكون دوائر الأمان مفصولة، أو الفني يعمل داخل البئر، وأي تدخل قد يسبب كارثة.
لا يمكنك ذلك. فحص الواير يتطلب أدوات قياس دقيقة وخبرة هندسية لمعرفة معايير الرفض والقبول. التدخل غير الخبير في الوايرات قد يؤدي لسقوط المصعد.
تختلف حسب عدد الوقفات (الأدوار) ونوع الماكينة. يفضل الحصول على 3 عروض أسعار للمقارنة، مع التأكد من شمولية العرض للزيارات الطارئة.
الخاتمة
في ختام هذا الدليل الشامل، نؤكد أن الاستثمار في صيانه المصعد بشكل دوري ومنتظم هو استثمار في الأمان وراحة البال، وحفاظ مباشر على قيمة الممتلكات العقارية. إن التعاقد مع شركات محترفة، وفهم بنود العقود، ومتابعة حالة المصعد بوعي، يجنبك الكثير من المخاطر والتكاليف الباهظة في المستقبل. تذكر دائماً أن المصعد هو وسيلة نقل رأسية تحمل أغلى ما نملك، وهم البشر، لذا لا مجال للتوفير أو الإهمال في إجراءات وتفاصيل صيانه المصعد للحفاظ على الأرواح والممتلكات.
تعليقات
إرسال تعليق